Nieruchomość definiowana jest jako wydzielony obszar ziemi. Na tym obszarze mogą znajdować się budynki lub inne naniesienia. Już we wstępie widać, że definicja ta jest bardzo ogólna.
Definicja nieruchomości swoje korzenie ma w prawie rzymskim. Wówczas własność nieruchomości rozciągała się w głąb ziemi i nad jej powierzchnię bez żadnych ograniczeń. W Polsce definicja nieruchomości zawarta została w ustawie z 23 kwietnia 1964 roku oraz w wielu innych przepisach.
Artykuł 46 kodeksu cywilnego stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W kodeksie cywilnym można wyróżnić trzy podstawowe rodzaje nieruchomości:
1. Nieruchomość gruntową niezabudowaną lub zabudowaną - stanowi ona wyodrębnioną pod względem własności część powierzchni ziemskiej.
2. Nieruchomość budynkową.
3. Nieruchomość lokalową.
Podsumowując pod pojęciem nieruchomości należy rozumieć grunt wraz z jego częściami składowymi trwale z gruntem związanymi. Tylko w szczególnych przypadkach budynek lub lokal może stanowić odrębną nieruchomość. Następuje to wówczas gdy, zostaną one wyodrębnione z nieruchomości gruntowej.
Nieruchomości w odróżnieniu do innych dóbr odznacza się szczególną specyfiką. Nieruchomości mają wiele wyjątkowych cech fizycznych, do których należą:
1. Złożoność fizyczna - składa się z wielu elementów.
2. Stałość w miejscu (nieruchomość)
3. Trwałość - cecha ta dotyczy głównie gruntu, gdyż przyjmuje się, że ziemia jest wieczna. Ta cecha powoduje m.in. to, że inwestor postrzega nieruchomość jako doskonałą lokatę kapitału.
4. Różnorodność - każda nieruchomość jest gruntowa jest tak naprawdę inna.
5. Niepodzielność - fizyczne połączenie budynku z gruntem.
O specyfice nieruchomości decydują także jej cechy ekonomiczne, do których należą:
1. Rzadkość - oznacza ograniczoną podaż uzbrojonych terenów miejskich. Podaż ziemi ustalona jest przez naturę.
2. Lokalizacja - odnosi się do lokalizacji fizycznej i ekonomicznej. Lokalizacja ekonomiczna dotycz dostępu do usług, odległości od sklepów itp.
3. Współzależność - cecha ta przejawia się we wzajemnych interakcjach sposobów użytkowania nieruchomości np. nieruchomości sąsiadujących.
4. Duża kapitochłonność - nabycie nieruchomości jako dobra rzadkiego oraz budowa na nich budynków wymaga dużych nakładów finansowych.
5. Mała płynność - w przypadku nieruchomości jest dość ograniczona możliwość ich zamiany na postać pieniężną
Podsumowując nieruchomość ma wiele specyficznych cech mocno wyróżniających ją z pozostałych dóbr konsumpcyjnych.
Nieruchomość jest też specyficznym obiektem rynkowym, gdyż towarem na rynku są prawa do nieruchomości. W związku z tym obrót nieruchomościami staje się obrotem różnymi prawami.