Definicja nieruchomości komercyjnej

W związku z tym, że nie ma ustawowej definicji słowa komercja, trzeba się odnieść do definicji słownikowej. W słowniku języka polskiego słowo komercyjny znaczy tyle co „obliczony na zysk, przynoszący dochód”[1]. Z definicji wynika więc, że ze słowem „komercyjny” nierozerwalnie związane są pojęcia dochodu i zysku. Jednak słowo dochód jest różnie rozumiane przez różne podmioty. Jako przykład można odnieść się do rachunkowości gospodarstw rolnych, gdzie występują cztery różne miary mające w nazwie słowo dochód: dochód rolniczy, dochód ogólny, dochód gospodarstwa, dochód osobisty rolnika. Ważne jest to, że żaden z wymienionych dochodów nie jest automatycznie zyskiem. Natomiast dla osoby fizycznej dochodem jest nadwyżka sumy przychodów ze źródła tych przychodów, nad kosztami ich uzyskania w roku podatkowym.

Inwestor zainteresowany aktywnością na danym rynku nieruchomości bierze pod uwagę korzyści związane z finansowaniem danej nieruchomości. Te korzyści to nie tylko dochód uzyskiwany z nieruchomości (np. czynsz), ale także wszelkie korzyści finansowe. Z powyższych rozważań przyjąć można, że nieruchomość komercyjna na pewno nierozerwalnie związana jest z dochodem uzyskiwanym z tej nieruchomości przez właściciela.

Wielu autorów nieruchomości powstające dla uzyskania dochodu dzielą ze względu na sposób generowania tego dochodu. T. Putt analizował portfele[2] inwestycyjne nieruchomości inwestorów działających na brytyjskim rynku i wyróżnili dwa rodzaje tych portfeli. Po pierwsze przyjął, że inwestorzy działają w ramach portfela głównego, w którym znajdują się inwestycje długoterminowe, rzadko sprzedawane, oraz portfela taktycznego, w którym znajdują się inwestycje przeznaczone do szybszej sprzedaży. Stąd nieruchomości budowane dla zysku podzielone zostały ze względu na sposób generowania przez nie dochodu. Należą do nich[3]: 

1. Nieruchomości spekulacyjne,
2. Nieruchomości kapitałowe,
3. Nieruchomości rozwojowe,
4. Nieruchomości komercyjne.

 

Zdaniem J. Lipińskiego nieruchomość spekulacyjna to „nieruchomość nabyta w celu osiągnięcia zysku z szybkiej odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych koniecznych dla wdrożenia procesu deweloperskiego"[4]. Jest to więc taka nieruchomość, wobec której inwestor oczekuje szybkiego zwrotu poniesionych nakładów i osiągnięcia zysku ze sprzedaży.

„Nieruchomości kapitałowe to takie, co do których inwestorzy oczekują wzrostu ich wartości w długim przedziale czasu. Przy czym nie nastawiają się na periodyczne przychody, jak w przypadku nieruchomości komercyjnych, ale na zysk, który zostanie zrealizowany poprzez sprzedaż dokonaną w odległej przyszłości. Celem nabywania takich nieruchomości może być również zabezpieczenie kapitału przed utratą jego wartości wskutek inflacji. Przykładem mogą być grunty o różnych funkcjach lub obiekty wykorzystywane przez ich nabywców użytkowo (np. lokale lub domy mieszkalne)”[5].

Nieruchomości rozwojowe to takie, które nabywane są w celu przeprowadzenia na ich terenie prac deweloperskich (o różnym zakresie), przeznaczone do dalszego inwestowania (przeznaczonymi do dalszego rozwoju)[6].

Natomiast nieruchomości komercyjne w literaturze przedmiotu definiowane są bardzo różnie. H. Gawron za nieruchomość komercyjną uważa obiekt, który jest źródłem dochodu dla właściciela z tytułu dzierżawy przez najemcę[7]. Definicja ta nie wydaje się pełna, gdyż przyjmując, że jedynym kryterium określającym nieruchomość komercyjną jest uzyskiwanie dochodu przez właściciela z tytułu czynszów, trzeba byłoby wykluczyć z grona nieruchomości komercyjnych np. stacje benzynowe i hotele, co nawet dla osoby nie zajmującej się zawodowo tematyką nieruchomości mogłoby wydawać się nieporozumieniem.

W "The Dictionary of Real Estate Appraisal" nieruchomość komercyjna definiowana jest jako nieruchomość przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej (for business purposes), np. budynki biurowe, magazyny, banki[8]. Moim zdaniem, definicja ta także nie wyczerpuje istoty nieruchomości komercyjnych.

J. Lipiński uznał za nieruchomość komercyjną, nieruchomość generującą periodycznie przychody pochodzące z jej użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie strumieni kapitałowych[9]. Według definicji przychody te mogły wynikać z czynszu, „lub z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym, generowanym z działalności prowadzonej z wykorzystaniem nieruchomości”[10]. Ta definicja jest dużo szersza niż poprzednie i dzięki temu do nieruchomości komercyjnych można zaliczyć[11]:

1. Nieruchomości mieszkaniowe na wynajem,
2. Nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów za wynajem),
3. Nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział w dochodzie operacyjnym),
4. Nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w dochodzie operacyjnym).

 

Warto się zastanowić czy w przypadku procesu budownictwa, procesu inwestycyjnego dochód jest najważniejszym miernikiem. W. Kietliński stwierdza, „że powodem, dla którego użytkujemy, budujemy lub kupujemy nieruchomości komercyjne nie jest wystarczający dowód, że będzie ona przynosiła dochód, a raczej nadzieja, że przyniesie on inwestorowi zysk netto”[12]. Inwestor, który zdecydował się na budowę lub zakup nieruchomości komercyjnej zainteresowany będzie uzyskaniem zysku netto, a nie tylko dochodem. W tym przypadku zysk netto określany jest przez następujące równanie:

 

ZN = P – KUP – PD – KK

 

Gdzie:

ZN – zysk netto

P – przychód

KUP - koszty uzyskania przychodu

PD – podatki

KK – koszty kapitałowe

 

W. Kietliński definiuje więc nieruchomość komercyjną jaką „taką nieruchomość, która jest użytkowana, została nabyta lub wybudowana z zamiarem osiągnięcia zysku”[13]. Natomiast nieruchomości niekomercyjne, zdaniem autora to te wybudowane lub nabyte z innym zamiarem niż przynoszenie korzyści finansowych ich właścicielowi. Definicja zaproponowana przez W. Kietlińskiego, moim zdaniem doprecyzowała istotę nieruchomości komercyjnych Autor uwydatnił różnice jakie dzielą nieruchomości niekomercyjne od nieruchomości komercyjnych. Za przykład nieruchomości niekomercyjnej Kietliński podał kościoły, jako obiekty utrzymywane ze składek wiernych, natomiast należące do całego kompleksu kościelnego cmentarze oraz budynki kościelne wykorzystywane np. na biura, uznał za nieruchomości komercyjne. W przypadku tych nieruchomości wynajmujący uzyskuje zysk z tytułu wynajmu. Do nieruchomości niekomercyjnych W. Kietliński zaliczył także nieruchomości szpitali, szkół, uczelni publicznych, sal gimnastyczny, obiektów sportowych utrzymywanych przez samorządy w celu zaspokojenia potrzeby wypoczynku lokalnej społeczności. Jednak gdy wymienione nieruchomości zaczną być wykorzystywane do osiągnięcia zysku nabierają cech nieruchomości komercyjnych. Przykłady te  jednoznacznie uwidacznia elastyczną granicę pomiędzy nieruchomościami komercyjnymi, a nieruchomościami niekomercyjnymi. Różnice w klasyfikacji nieruchomości jako komercyjne lub niekomercyjne łatwo można zaobserwować, gdy deweloper wybuduje blok mieszkalnym. Na etapie budowy i późniejszej sprzedaży, lokal mieszkalny trzeba uznać za nieruchomość komercyjną, gdyż deweloper wybudował go z myślą osiągnięcia zysku w momencie jego sprzedaży. Natomiast po zakupieniu lokalu mieszkalnego przez inwestora, może on stracić swój komercyjny charakter. Jeśli inwestor zakupił lokal dla zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych automatycznie straci on komercyjny charakter, gdyż nie będzie on wtedy przedmiotem uzyskania przychodu przez nabywcę (inwestora). Natomiast jeśli lokal mieszkalny nabyty został w celu uzyskania zysku, przez wynajęcie go osobom trzecim, natychmiast nabiera charakteru nieruchomości komercyjnej. Jednocześnie ten sam lokal dla najemcy nie jest już nieruchomością komercyjną, gdyż służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. W. Kietliński do nieruchomości komercyjnych zalicza także wszystkie nieruchomości wchodzące w skład przedsiębiorstw oraz gospodarstw rolnych. Bez względu na sposób użytkowania tych nieruchomości są one spójna całością, która dla właścicieli jest narzędziem do osiągnięcia zysku. Z rozważań autora wynika, że do nieruchomości komercyjnych zaliczyć można wszystkie nieruchomości, które pozwalają ich właścicielowi osiągnąć zysk, lub przynajmniej są przedmiotem wysiłku uzyskania zysku przez ich użytkowanie. Moim zdaniem definicja zaproponowana przez W. Kietlińskiego wyczerpuje cechy nieruchomości komercyjnych, stąd nieruchomości z rynku nieruchomości przemysłowych, rolnych i specjalnego przeznaczenia zaliczyłbym także do nieruchomości komercyjnych.