Pojęcie leasingu, umowa leasingu

Leasing nieruchomości jest pod względem popularności drugim instrumentem finansowym pozwalającym sfinansować budowę lub zakup nieruchomości komercyjnych[1]. Leasing jest w Polsce definiowany za pomocą kodeksu cywilnego, ustawy o rachunkowości, a także w przepisach podatkowych.  

Do 2000 roku w polskim prawie umowa leasingu funkcjonowała jako umowa nienazwana. Dopiero 9 grudnia 2000 roku umowa leasingu została wprowadzona do Kodeksu Cywilnego jako umowa nazwana. Umowę leasingu określa ustawa z dnia  26 lipca 2000 roku, Dz.U. Nr 74, poz. 857[2].

Warto dodać, że w ustawie o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 roku prawodawca, także posługuje się terminem leasing lub innej umowy o podobnym charakterze[3].

Przed tym rokiem, jak już wspominałem, umowa leasingu funkcjonowała w świadomości, a także w praktyce inwestorskiej jako umowa zbliżona do umowy najmu i dzierżawy. Takie określenie wystarczająco dobrze określało charakter leasingu jako umowy łączącej w sobie cechy dzierżawy oraz najmu.

Leasing, jak już wspomniałem powyżej, w swojej istocie przypomina dzierżawę oraz najem. Na podstawie umowy leasingu korzystający jest uprawniony do używania rzeczy. W tym zakresie leasing jest bardzo podobny do najmu. Natomiast z drugiej strony leasing pozwala także użytkować rzecz przez korzystającego jednocześnie pozwalając na pobieranie pożytków z tego użytkowania. Ta cecha jest podstawowym prawem dzierżawcy.

Do najistotniejszych różnic, które dzielą umowę najmu a umowę leasingu należą[4]:

 

• Najemca nabywa bądź wytwarza rzecz dla siebie bądź z zamiarem jej oddania innej osobie do używania, a następnie zawiera umowę najmu, natomiast finansujący nabywa rzecz na podstawie uprzednio zawartej umowy leasingu i w jej wykonaniu.

 

• Najemca odpowiada za przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku, natomiast finansujący przedmiot leasingu takiej odpowiedzialności nie ponosi.

 

• Czynsz uiszczany przez najemcę jest świadczeniem okresowym. Przepisy nie określają jego wysokości, a przy tym może mieć charakter pieniężny oraz niepieniężny. Natomiast wynagrodzenie należne od korzystającego z tytułu uzywania przedmiotu leasingu jest świadczeniem tylko pieniężnym. Wynagrodzenie takie powinno być co najmniej równe cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Świadczeniem takie jest świadczeniem jednorazowym, płatnym w ratach.

 

• Wynajmującym może być każdy podmiot prawa, niezależnie od tego, czy jest przedsiębiorcą, natomiast finansującym może być jedynie przedsiębiorca, którego przedsiębiorstwo obejmuje działalność leasingową.

 

• Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony, natomiast umowa leasingu jest zawierana na czas oznaczony[5]. 

 

Powyższe różnice odnoszą się także do umowy dzierżawy. Kolejną różnicą jest to, że umowa dzierżawy może dotyczyć praw, natomiast przedmiotem leasingu są tylko rzeczy.

 

Stronami umowy leasingu są:

 

• Finansujący (leasingodawca).

 

• Korzystający (leasingobiorca).

 

Finansujący nabywa rzecz zgodną z treścią umowy leasingu i oddaje ją w użytkowanie korzystającemu. Finansującym może być podmiot prawa prowadzący przedsiębiorstwo. W zakresie działalności tego przedsiębiorstwa mieści się działalność leasingowa. Oznacza to, że finansującym musi być osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, ale posiadająca zdolność prawną, będąca przedsiębiorcą (art. 43¹ k.c.), którego zakres działalności obejmuje działalność leasingową. Nie musi to być jedyny ani podstawowy rodzaj działalności prowadzonej przez tego przedsiębiorcę[6].

Korzystającym natomiast jest osobą fizyczną lub osobą prawną lub inną jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, ale mającą zdolność prawną.

Przedmiotem umowy leasingu może być wyłącznie rzecz. Może to być rzecz ruchoma bądź nieruchomość[7]. Przedmiotem leasingu może być pojedyncza rzecz bądź też rzecz zbiorowa (zbiór rzeczy), a także zespół rzeczy powiązanych ze sobą funkcjonalnie[8].   

Poprzez umowę leasingu „finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego”[9]. Natomiast Finansujący obowiązany jest wydać korzystającemu razem z rzeczą odpis umowy ze zbywcą lub odpisy innych posiadanych dokumentów dotyczących tej umowy, w szczególności odpis dokumentu gwarancyjnego co do jakości rzeczy, otrzymanego od zbywcy lub producenta”[10].

W świetle przepisów podatkowych przedmiotem leasingu mogą być inne przedmioty nie podlegające tzw. amortyzacji podatkowej np. grunty.

 

Leasing według kodeksu cywilnego i ustawy o podatku dochodowym

Kodeks cywilny	Ustawa o podatku dochodowym
Leasingiem jest wyłącznie umowa określona w art. 709-709kodeksu cywilnego	Leasingiem jest umowa nazwana w kodeksie cywilnym, a także każda inna, która spełnia warunki określone w ustawie o podatku dochodowym
Przedmiotem leasingu może być wyłącznie rzecz która zgodnie z art. 45 kodeksu cywilnego jest przedmiot materialny – rzecz ruchoma lub nieruchomość	Przedmiotem leasingu są tylko niektóre rzeczy – podlegające amortyzacji środki trwałe, a także grunty oraz nie zaliczone do rzeczy  - podlegające amortyzacji wartości niematerialne i prawne
Korzystający jest zobowiązany do zapłaty na rzecz finansującego wynagrodzenia pieniężnego w uzgodnionych ratach, równych, co najmniej, cenie nabycia rzeczy przez finansującego	Suma opłat ustalonych w umowie, pomniejszona o należny VAT, musi odpowiadać co najmniej wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Jeżeli w umowie została określona cena, po której korzystający ma prawo nabyć przedmiot umowy po zakończeniu podstawowego okresu tej umowy, cenę te uwzględnia się w sumie opłat
Umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, przy czym określenie czasu trwania umowy leży w gestii stron tej umowy	Umowa powinna być zawarta na czas oznaczony, w przypadku umów leasingu „operacyjnego”  - nie krótszy niż określony w ustawie

Źródło: M. Gołda, Leasing, Wydawnictwo DIFIN, Warszawa 2002, s. 25

 

Umowa leasingu jest umową dwustronnie obowiązującą. W związku z umową leasingu pozostaje umowa, na podstawie której finansujący nabywa rzecz. Stronami tej umowy jest finansujący i zbywca, które sprzedaje finansującemu przedmiot leasingu. Finansujący może wraz z umową leasingu podpisać umowę kredytu. Kredyt może zostać przeznaczony na zakup przedmiotu leasingu. Co ważne bank udzielający kredytu finansującemu nie staje się stroną stosunku prawnego leasingu. Nie istnieją wówczas żadne prawa i obowiązki między bankiem a korzystającym z przedmiotu leasingu[11].

Umowa leasingu jest umową:

 

• Nazwaną.
• Dwustronnie zobowiązującą
• Odpłatną.
• Wzajemną.
• Konsensualną
• Kazualną.

 

Do essentialia negotii umowy leasingu zaliczamy:

 

• Zobowiązanie finansującego do nabycia rzeczy od zbywcy, na warunkach, które określa umowa leasingu.

 

• zobowiązanie finansującego do oddania rzeczy korzystającemu do używania albo do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony.

 

• zobowiązanie korzystającego do zapłaty w ratach wynagrodzenia pieniężnego, które równe jest co najmniej cenie bądź wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

 

      Trzy powyższe elementy stanowią istotę umowy leasingu. Jeśli jeden z tych elementów nie występuje w tej umowie, to taką umowę nie można nazwać umową leasingu w myśli kodeksu cywilnego. Wówczas umowa taka jest umową nienazwaną.

Leasing nieruchomości nie różni się znacząco od leasingu innych przedmiotów. Finansujący zobowiązuję się np. do kupna nieruchomości i oddaje ją w użytkowanie korzystającemu. Korzystający poprzez użytkowanie nieruchomości komercyjnej, stara się czerpać zyski z tego użytkowania. Leasing nieruchomości różni się od innych typów leasingu w jednym szczególe. Zawarcie umowy leasingu nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego, co uszczegółowia kodeks cywilny.