Sposoby podejmowania ryzyka przez inwestorów

Przedsiębiorcy bardzo różnie podchodzą do kwestii zarządzania ryzykiem. W literaturze wyróżnia się trzy podstawowe rodzaje zachowań inwestorów oraz wykonawców odnoszące się do zarządzania ryzykiem[1]:

• preferowanie ryzyka i jego skutków – inwestor wybiera strategie ekspansywną, podejmuje działania obciążone ryzykiem jednocześnie oczekując większych korzyści,
• neutralność wobec ryzyka – jest to strategia zachowawcza, inwestor jest ostrożny, nie podejmuje ryzyka, które przekracza dopuszczalny poziom,
• niechęć do ryzyka i jego pomiaru – inwestor wybiera strategię pasywną i nie podejmuje ryzyka.

 

Powyższy podział jest bardzo ogólny dlatego w dalszej części pracy zajmę się bardziej szczegółowym opisem wybranych metod podejmowania ryzyka przez inwestora. Podejście inwestora do ryzyka jest bardzo ważnym aspektem, gdyż to w jaki sposób inwestor podchodzi do ryzyka może mieć wpływ na przyszły zysk inwestora. Natomiast zysk netto z nieruchomości jest ważnym elementem rynku nieruchomości komercyjnych. W literaturze spotyka się następujące sposoby podejmowania ryzyka[2]:

• działania zapobiegawcze – redukcja ryzyka,
• przeniesienie ryzyka na innych – transfer ryzyka,
• przejęcie ryzyka na siebie – retencja,
• kompensacja ryzyka.

 

„Działania zapobiegawcze w dziedzinie inwestorów i wykonawców można podzielić na zabezpieczenie i ochronę, planowanie i organizację oraz kontrolę”[3].

 

W zakresie stosunków handlowych występujących w kontaktach biznesowych wyróżnia się następujący podział działań zapobiegawczych odnoszących się do zabezpieczenia i ochrony[4]:

• prawidłowy dobór partnerów handlowych. Inwestor powinien dobrze rozpoznać sytuację potencjalnego partnera handlowego uwzględniając m.in. sytuację finansową, majątkową, powiązań prawno-administracyjnych z innymi przedsiębiorstwami. „W ramach ryzyka przedsiębiorstwa należy także uwzględnić ryzyko powiązania z grupą dostawców biorących udział w procesie inwestycyjnym. Jest to związane między innymi z możliwym niewywiązywaniem się z terminowych dostaw, brakiem dostatecznych kwalifikacji, z niewykonaniem określonych zadań na czas, niska jakością robót czy też nieuczciwością przejawiającą się w fałszowaniu faktur oraz zaniżaniu norm budowlanych przez stosowanie tańszych nieodpowiednich materiałów. Rozwiązanie tego problemu polega na wiązaniu się jedynie z takimi dostawcami, których rzetelność i uczciwość nie podlega wątpliwości”[5],
• staranne formułowanie kontraktów,
• stosowanie zaliczek (zabezpieczenie zapłaty).

 

Natomiast działania zapobiegawcze w procesach budowlanych są związane z przestrzeganiem norm technicznych, technologii oraz standardów jakości. W zarządzaniu majątkiem trwałym działania zapobiegawcze odnoszą się do normowania zapasów środków trwałych oraz do kształtowania warunku płatności za wszelkie dostawy.

Kolejną istotną częścią strategii działań zachowawczych przedsiębiorstwa jest planowanie. Rozumiane jest ono jako prognozowanie, które powinno uwzględniać zdarzenia mogące wystąpić w przyszłości i mogące wydatnie wpłynąć na zwiększenie ryzyka inwestycyjnego. W planowaniu szczególnie należy zwrócić uwagę na prognozę koniunktury. Inwestor, który „trafi” ze swoją inwestycją w czas dobrej koniunktury liczyć może na zysk netto, który jak już wcześniej wspomniałem, jest czynnikiem, który jest głównym bodźcem dla inwestora działającego na rynku nieruchomości komercyjnych. Oczywiście proces planowania powinien uwzględniać przyszły poziom kursów walutowych, stopy podatkowej czy też stopy procentowej. Inwestor, który za swą strategię przyjął działania zapobiegawcze zmuszony jest do szczególnie intensywnego zarządzania ryzykiem przez cały okres życia projektu. W trakcie tego czasu lista ryzyk, które mogą wystąpić musi być na bieżąco weryfikowana i aktualizowana. „Nieodzownym narzędziem, w bieżącym zarządzaniu ryzykiem projektu jest metoda Earned Value, należąca do metod zarządzania przez pomiar wydajności (performance based management) i stosowana w połączeniu z innymi metodami zarządzania ryzykiem. Jest ona uznawana powszechnie za najbardziej efektywne i skuteczne narzędzie do zarządzania projektami. Polega ona na kontroli realizacji projektu przez porównanie zrealizowanego do danej chwili zakresu prac i terminów ich realizacji oraz rzeczywiście poniesionych kosztów z przyjętym w planie bazowym harmonogramem i budżetem projektu. Pozwala w każdym momencie nie tylko na stwierdzenie przekroczenia kosztów czy terminów, lecz także na aktualizację prognozy dotyczącej terminu zakończenia i całkowitych kosztów projektu”[6].  Niektórzy autorzy za całościową metodę obniżania ryzyka uważają controlling, który jest instrumentem zintegrowanego zarządzania. Dzięki controllingowi inwestor może wpływać na obniżenie ryzyka w działalności gospodarczej. Controlling pozwala na przeprowadzenie analizy zdarzeń, które wystąpiły w przeszłości, jednocześnie pozwala patrzeć w przyszłość, co w znacznym stopniu usprawnia proces decyzyjny. „Controlling jest szczególnie korzystny w zarządzaniu ryzykiem, bowiem ujmuje całościowo problem działania zapobiegawczego”[7]. Do innowacji w dziedzinie narzędzi controllingu zaliczyć można m.in.[8]:

1.      Lean construction -  odnosi się do powiązań pracowników z procesami, dzięki czemu można zapobiec marnotrawstwu zasobów oraz czasu,

2.      Total Quality Management (TQM) – system globalnej jakości, który wymagania klienta stawia na pierwszym miejscu,

3.       Time Based Management (TBM) – ukierunkowany na skrócenie czasu procesów,

4.      Reengineering – ukierunkowany na obniżenie kosztów poprzez całościową reorganizację wszystkich procesów.

 

Kolejną metodą podejmowania ryzyka w budowlanym procesie inwestycyjnym jest przeniesienie przez inwestora ryzyka na inne podmioty. Transfer ryzyka wiąże się przeniesieniem skutków wystąpienia szkody lub jej konsekwencji np. finansowych, na inny podmiot. Z reguły skutki wystąpienia ryzyka przenoszone są przez inwestora na klienta, dostawcę lub firmę ubezpieczeniową.. Właśnie ubezpieczenie jest podstawową formą przeniesienia ryzyka i często jedyną możliwą do zastosowania np. w przypadku ryzyka związanego z siłami natury. „Transfer ryzyka wyraża się również w tym, że odpowiedzialność:

• za dostarczane surowce przejmowana jest dopiero na terenie przedsiębiorstwa (budowy),
• przejmuje firma podwykonawcza w drodze zlecenia np. wykonania niektórych robót budowlanych niezależnym podwykonawcom, dozoru mienia na placu budowy itp.,
• przejmują inwestorzy (przyszli lokatorzy, nabywcy mieszkań), gdy deweloper realizuje inwestycje głównie z funduszy klientów”[9].

 

Przejęcie ryzyka na siebie (retencja), należy do kolejnej, przedstawionej przeze mnie metody podejmowania ryzyka w procesie budownictwa. W tym przypadku inwestor przejmuje konsekwencję wystąpienia negatywnych skutków związanych z ryzykiem na siebie. Dzieje się tak najczęściej w sytuacji, gdy redukcja ryzyka i jego transfer na inny podmiot nie jest już możliwy. Zdarza się, że redukcja ryzyka lub jego transfer stają się niemożliwe z finansowego punktu widzenia. „Jednocześnie należ unikać zbyt płytkiej retencji, bo oznacza to najczęściej marnotrawstwo dostępnych zasobów. Retencja ryzyka dzieli się na:”[10]

• aktywną – przedsiębiorstwo tworzy własne zabezpieczenie na wypadek zaistnienia szkody, najczęściej wewnętrzny fundusz,
• pasywną – nie jest tworzony specjalny fundusz na wypadek zaistnienia szkody.

 

Ewentualne tworzenie funduszu, który w przypadku zaistnienia niesprzyjających okoliczności będzie przeznaczony na pokrycie ewentualnych szkód, odbywa wewnątrz przedsiębiorstwa lub na zewnątrz. W przypadku tworzenia funduszu na zewnątrz przedsiębiorstwa, przybiera ono formę instytucji paraubezpieczeniowych (najczęściej są to towarzystwa wewnętrzne)[11].

 

Istnieje także metoda kompensacji ryzyka. Polega ona na tym, że pewne rodzaje ryzyka są równoważone przez inne. Mamy wtedy do czynienia z sytuacją, gdy ryzyko w ujęciu całościowym ulega redukcji. Kompensację ryzyka można uzyskać poprzez[12]:

• stworzenie takiej strategii działania, gdzie prawdopodobieństwo straty w jednym działaniu było na podobnym poziomie jak prawdopodobieństwo zysku w innym (tak by zysk pokrył ewentualną stratę),
• utworzenie rezerwy finansowej na wypadek wystąpienia negatywnych skutków ryzyka,
• realizację projektów badawczych. „Straty związane z niepowodzeniem pewnych projektów badawczych wyrównuje się zyskami z udanych innowacji technicznych. Stąd też upowszechnił się na Zachodzie system ubezpieczeń w działalności badawczej i rozwojowej”[13].

 

Metody podejmowania ryzyka można nazwać swoistą filozofią według której działać będzie przedsiębiorca. Wybierając odpowiednią metodę podejmowania ryzyka przedsiębiorca decyduje się jednocześnie w jaki sposób będzie tym ryzykiem zarządzał oraz jak będzie zarządzał wartością, która niewątpliwie związana jest z ryzykiem. W sektorze nieruchomości komercyjnych jest to o tyle ważne, iż odpowiednie zarządzanie ryzykiem daje nadzieje, że inwestycja w nieruchomość komercyjną okaże się dla inwestora sukcesem.